黑鄉金鑽－南港 新信義區已見雛形 大型土開案成未來焦點

【文/何世昌 攝影/邱添榮】當『智埠中樞』、『科技走廊』從口號變成實質建設，南港產業已快速轉型，擺脫黑鄉印象，美好的願景轉為驅動房價衝刺的力量，南港房價逐年跳升，90年代初期還不及二字頭，現今高檔豪宅單價已飆至百萬，未來更有多個大型土地開發案箭在弦上，每坪甚至喊出200萬的驚人天價……

南港位居北市東南側，民國57年才劃入台北市轄下，就地理位置而言，南港北隔基隆河與內湖相望，東與汐止以大坑溪為界，南鄰文山、深坑、石碇等區，西和松山、信義區接壤，總面積約為21.84平方公里〈北市第5位〉，人口則僅有11萬5千餘人，為北市人口數最少的行政區。

南港地名由來有兩種說法，一是因地點在基隆河南邊，與基隆河北岸的汐止北港相對，故被稱之為『南港』或『南港仔』；另一說法則是與基隆港相對，故而得名。地名之淵源往往與城市發展息息相關，無論哪一種說法，均能間接說明南港有著一段曾因河港運輸而興起的歲月。

清朝時期，這個由基隆河流域形成的天然港，扮演台灣島內『包種茶』內、外銷的吃重角色，這也促成南港繁榮發展，而『南港包種茶』則因此成為南港聞名中外的特產。據傳包種茶當年最早在大坑一帶試種，成功後才推廣到大台北其他山區，迄今『南港包種茶』美名依然不墜。

產業轉型 開啟房市契機

然日據時代末期，當大台北山區開採煤礦盛行，以及工業活動逐日抬頭，南港主要產業形態丕變，從農業轉型為礦業及磚瓦業，民國四○年代後，政府在南港設立工業區，吸引各行各業進駐，及至七○年代，工業區內營運工廠家數達7百餘家，每日排放大量的黑煙與廢氣，令『工業黑鄉』的惡名無脛而走。

也正因如此，南港房價萎靡不振，一直到九○年代初期，新屋行情還不到二字頭，居北市各行政區末段班；然從民國81年市長陳水扁推動『南港經貿園區』計畫開始，至85年頒布計畫內容以來，給予南港脫胎換骨的機會，88年又成立南港軟體園區，大型工廠逐步退出，南港產業快速轉型為電子、生技及軟體等行業。

過去的南港因是工業重鎮，故聯外交通建設相當發達，國道、快速道路、鐵路與捷運一應俱全，房市本具豐厚潛力，但因居住環境不佳，致使當時房價與位處邊陲的文山區相仿，爾後在產業類型轉變、告別高汙染的利多匯集下，房價便在九○年代初期後拉開飆漲的序幕。

92年下半年SARS疫情淡去後，北市房價強力反彈，南港挾著鄰信義區及捷運題材發酵，跟上這波多頭走勢，當年遠雄的「大都會新天地」開價一舉跳到35萬坪為箇中代表，該案公開之初雖受SARS波及，但疫情獲得控制後旋即銷售一空，其他建商受此鼓舞，93年起推案紛紛大膽開價，平均單價約在26至29萬之間，與90年不及二字頭的房價已有天壤之別。

94年後價量齊揚，新屋單價多已在三字頭之上；95年開始，經貿特區、軟體園區附近建案成為南港房市領頭羊，開價已躍上四字頭，翌年軟體園區內個案「第一道」，單價再往上推到55萬/坪。

97年大同公司轉投資興建的「明日世界」、聯勤建設的「四季紅」等案，更以七字頭的開價把南港房價推到高峰，然當年金融海嘯來襲，南港平均房價從97年的高點54.8萬坪跌至98年第一季45萬坪，部份高單、總產品銷售因此趨緩；幸而98年第二季，大台北房價跌深反彈，南港房價出現回穩走漲跡象，惟當年建商信心仍未回復，全年推案量驟降至117.6億，為91年以來新低。

隨著國內經濟於99年快速擴張，國內房地產景氣拉出長紅上漲波段，南港再度呈現量價齊揚景況，而今年依然維持榮景，六月時平均房價已來到63.3萬坪，再創歷史新高紀錄；至於南港各別區域房市狀況為何，以下將劃分為六大區塊，一一作深入分析。

一、南港公園周邊（台鐵以南區域）

本區大致範圍是忠孝東路及台鐵沿線以南、202兵工廠以西之區域，是南港發展較早的區塊，市容較為老舊，區內多中古公寓，但生活機能也相對完善，且鄰近信義計劃區，是南港房價相對較高之區域。

92年時本地房價仍在三字頭下，遠雄建設以大都市建設名義，在SARS前推出「大都市新天地」，挾著大基地開發和頂級建材包裝，再憑藉捷運及近信義區等外在條件，一口氣把價位推升到35萬坪，SARS疫情獲得控制後即銷售一空。

「大」案開價實為特例，當時本區新屋房價仍摸不到三字頭，「大」案撤場後，本區約有一年推案真空期，但自93年開始，伴隨著國內房地產景氣翻揚，與捷運板南線題材發酵，區內房價出現三級跳，93年底「昇陽馥麗」開價41萬，創下南港新高價；95年玉成街新成屋「信義旺族」開價47萬坪，較預售時37萬坪，每坪整整漲了10萬，可見房價揚升之劇。

96年中，複層式產品「四季LULUR」以61萬坪創下當時新高價，然因單價過高，且隔年遭逢房地產景氣下修，銷售並不理想，該案於今年4月更名為「柏悅特區」重推，價格卻大漲至96萬坪，漲幅五成七。

金融海嘯重擊本區房市，「四季」並非唯一例子，97年福德路上的「信義紐約」，也因開價過高（70萬坪）而賣掛，不過該案命運卻與「四季」南轅北轍，「信義」旋即在98年重新公開，並調降表價至62萬坪而售罄，反而錯過甜美的飆漲波段。

99年在南港公園旁公開的「納美」，以低公設，相對低單、總價優勢（單價70萬坪，3房總價2千萬）贏得消費者青睞；今年同樣在東新街的「東京雙星」，開價卻達85萬坪，由於奢侈稅推出後，南港市況已稍冷卻，故該案銷售速度不快。

二、南港路三段（台鐵路線以北至基隆河岸）

本區範圍即台鐵鐵道與向陽路所圍之區域，由於此區被劃為策略性產業區，僅西北角有一小塊住商用地（大致為八德路四段與成美橋所圍之區域），因此純住宅建案較罕見，近幾年來僅在98年有八德路四段的「上東城」，然量體甚小。

本區雖然豎立不少外觀新穎的廠辦大樓，卻也夾雜不少鐵皮廠房，環境質感較差，加上近幾年公共建設貧乏，推案也多以工業住宅為主，平均房價為南港相對較低者，94年底工業住宅案「昆陽星鑽」開價24萬坪，翌年同建商再推「昆陽一品」，因該案規劃多種坪數產品，最後剩下一些大坪數產品才又再以「昆陽之星」名義推出，受到北市土地短缺題材之賜，開價漲至29萬坪。

98年後拜房地氣景氣大好，當年底公開於向陽路上的「麗寶寬域」，開價47萬坪，因價位相對便宜，據傳有企業直接包下其中一棟建物，銷售成績不錯。從99年至今，本區雖已無新案推出，但因台鐵鐵路地下化工程已完成，「台鐵南港調車場」（即都計圖中PSG-6交通用地）為配合周邊開發而展開都市更新計畫，目前正在辦理調車場都更案。

台鐵南港調車場占地約5.43公頃，正朝變更特定商業區邁進，建蔽率為55%、容積率為300%，區內規劃興建飯店、商場及住宅，首期釋出西側土地約2.34公頃，已於9月8日召開招商說明會，盼引進民間資金共同開發，預計今年底就要公告招商，除了要興建飯店、購物商場外也將推出一般住宅，開價應不便宜。

另位於東新街、南港路口附近的國揚建設、工信工程與和桐集團共同推動的「大南港案」，開發時程則屢屢延宕，該案開發基地原為1萬600坪，目前正處於辦理市地重劃階段，捐地三成後剩餘7千多坪，預計101年取得建照，將興建為飯店、住宅及商辦，總銷上看5百億元；「大南港案」與「台鐵調車場案」，2案開發手筆甚大，無疑將成為未來房市新焦點。

三、南港舊市區

本區大致範圍為向陽路、重陽路、忠孝東路，以及惠民街所圍之區域，區公所就座落於此區內。因過去南港火車站設置於此，車站周邊遂成為本區發展之核心，南港路二段、興華路一帶店家聚集，生活機能成型，街廓還算整齊，小環境質感不差，惟周遭少有建地，多年來無新案面世。

94年指標大案「力麒村上」正式公開，該案分作5棟建物，總銷達66億餘元，市場反應頗佳； 95年推出的「晴之初」、「三鐵飛行館」、「極緻DECO」，均在東明街以北，開價則已確立於三字頭之上，銷況同樣熱絡，但因建地難覓，96及97兩年都不見建商推案。

99年公開的「翔譽之星」、「三希棠」則又飆上75萬坪，「翔」案因地點較佳，銷售不惡，但「三希棠」案則一直賣到今年才宣告結案。

未來本區房市應會聚焦於日勝生南港機廠聯合開發案，以及南港輪胎「世界明珠」開發案。日勝生南港機廠案位於忠孝東路、向陽路口一帶，基地面積約23,848坪，將興建5棟住宅大樓，總銷逾2百億；「世界明珠」則在南港路二段上，因推案時間不斷推遲，據傳開價亦持續上修，據承接該案的代銷業者甲山林表示，「世」案『可能』在年底前推出，總樓地板面積達6萬坪，開價上看200萬，總銷達千億元，將打破國內單一預售個案總銷紀錄。

至於由潤泰集團子公司潤泰旭展拿下的「南港車站OT與BOT案」，開發基地面積約4.2公頃，預計於2012年開始營運；今年下半年至明年之間，本區各大開發案精銳盡出，『三鐵共構』題材將持續引領風騷，成為房市最大的賣點。

四、研究院路、舊庄路暨中研院周邊

本區係以研究院路與舊庄路周邊為主之區塊，東面比鄰汐止橫科地區，西側則是限建保護區，由於中研院在此落腳，人文氣息相對濃厚；本區雖以住宅居多，但仍有不少商家散佈在研究院路一段、舊庄路一段附近，生活機能不算太差，惟舊庄路沿線多平房、公寓，市容較為老舊，愈往東南則房價愈低。

由於南深路交流道僅設置南往北向，因此出入本區大多仰賴研究院路，交通動線不足，無法彰顯地段價值是本區房市最大抗性，過去房價行情一向不高，推案量亦甚少；95年後，「中研上哲」、「中研苑」等案為本區房市劃破寂靜，單價也躍上32萬至38萬坪，銷售成績不錯，惟量體都不大，主因是少有大面積素地。

96年10月，北市府標售兩筆中研院附近大面積土地，華固以106.13萬坪高價奪標，照理說這個結果應對本地房市具有激勵效果，但意外的是，自96年5月年到99年2月為止，將近3年時間本區竟無新案出現，直到99年3月登場的「松石苑」才打破沉默，或許可開發素地太少是主要因素。

99年4月，華固建設憑藉經貿園區內指標案「天匯」熱賣之利，在研究院路二段巷內推出「文匯」案，開價57萬坪；同年8月，冠德建設亦於附近地段推出「冠德中研」，開價73萬坪，刷下本區最高價；今年7月，研究院路三段「湯泉1號」正式公開，雖然基地地點較偏，但在訴求鄰保護區優勢下，開價倒也達63萬坪。

本區歷來推案產品大多為換屋型產品，以及2、3房的一般型產品，由於地理位置較偏、交通動線不發達之故，區外客不易進入本區，因此區域客為買盤大宗；但各個推案銷售情況都還算平順來看，顯示區域客仍具一定購買實力，況且近年來又有內湖、汐止客來到這裡購屋，房價相對有支撐。

五、重陽重劃區

重陽重劃區大致範圍是向陽路、重陽路所圍之區塊，83年經河道截彎取直工程後，成為新生的重劃地，主要規劃為住宅區，僅有極少部份商業用地，故區內住宅大樓林立，只有零星商家聚集在重陽路上，生活採買不甚方便。

當年SARS疫情爆發時，收容病患的基河國宅三期就位於此區內，當時的確對區內房市造成影響，「松廈柏園」之大樓產品甚至以18.5萬坪超低價搶市；但在疫情淡化後，房價翻漲速度十分驚人，到了95年底「卡地雅」開價已衝到40萬坪。

97年受惠於總統大選行情，華固建設所推之「富仕館」、「奧之松」，開價達55萬坪；98年「皇鼎花園廣場」開價64萬坪，因單價過高致使買盤觀望，隔年重新銷售又開出77萬坪高價，之後又一路調漲逾八字頭，建商惜售姿態明顯。

重陽重劃區從92年到99年之間，可說是量價同步走揚，但時至現在素地已少，推案量也明顯下滑，另因建蔽率與容積率之故，同一案名有大樓和透天2種產品成為本區推案特色之一；此外，重劃區內行情價差則有拉大趨勢，皇鼎「花」案開價83萬坪，隔壁街廓的「如陽Living」卻只開68萬坪，再往後一個街廓「豐采陽光水岸」更僅剩55萬坪，行情相當混亂。

六、南港經貿園區（包含軟體園區）

沿惠民路往東走，一直到本區與汐止交界處，即是本區範圍。南港經貿園區包括軟體園區，全區計畫區面積約87公頃，係南港經濟發展之心臟，亦是房市最重要之題材，扮演推升房價之角色。

依據北市都發局資料，經貿園區自85年發布實施後，北市府先後於90及92年公告變更軟體工業園區土地使用分區管制計畫案，嗣後又於93與94年分別公告修訂軟體工業園區第三期、電信用地及南港展覽館土地使用管制計畫案，97年又公告實施通盤檢討案，放寬土地使用管制、取消容積遞減之規定等重要規定，推案如雨後春筍般冒出。

至於經貿園區內另一要角：軟體園區，是全國第一座智慧園區，由世正開發以BOT模式經營，分別於86及92年推出第一、二期，欲與內湖科技園區、北投士林科技園區銜接完成『科技走廊』。

然軟體園區營運初期，因限制重重，且90年納莉風災讓先行進駐的廠商受損嚴重，因而削弱其他廠商進駐意願，當年經檢討後大有改善。現今產值已逾上千億，也正因軟體園區產值龐大，其營運狀況便攸關本區房市銷售優劣。

經貿園區內房市在95年以前表現不怎麼突出，價位和舊市區相去不遠，但從96年開始，房價一鼓作氣跳上五字頭，「風尚」系列之「風雅」即是其中佼佼者；縱使新屋房價一日三市，但無仍礙於銷售，原因在於本區為示範級專區，建物有嚴格規範，加上房市供給量小於需求，各個建案均能平穩銷售。

然從97年放寬土地使用等多項管制後，本區推案量瘋狂暴衝，讓南港當年總案量突破2百億，多數個案開價均已站在六字頭之上，即使有金融海嘯干擾，台肥在下半年公開的指標案「甲子園」，仍大膽開出70萬坪高價，只是銷售較為緩慢。

經貿園區房市在97年以前，推案多為2至4房一般型產品，但從97年開始，大坪數產品比重快速增加，「甲子園」就是這個現象的轉捩點，現在本區推案已多為大坪數產品，一般型產品已相當稀少。

到了99年3月，華固建設推出的豪宅案「華固天匯」，每坪開價登上百萬大關，創下南港房市新紀元，而「天匯」僅花了一個多月時間立即完銷，鼓舞一、二線建商更勇於拉高價格，較具代表性的是「大同璽苑」開價87萬坪、「元利世紀」開價90萬坪，以及訴求景觀的「高過岸」，開價93萬坪。

雖然「天匯」單價百萬依然能夠獲得頂極客層青睞，卻不代表其他建案也可依樣畫葫蘆，「天匯」後的高價個案，無論價格或銷售成績均難出其右，畢竟經貿特區內產品重覆性高，再加上奢侈稅持續發酵，拖累了銷售速度，於是本區推案價位也趨於混亂，部份個案甚至默默調降底價後才賣得動。

題材雖源源不絕 房價已率先反應

南港房市題材之多，恐怕連鄰居信義區都自嘆弗如，重大公共建設部份如台鐵鐵路地下化工程、鐵路地下化後新闢的平面道路（將命名為『市名大道』或『桂花香榭大道』）、上半年剛通車的捷運南港東延段、由202兵工廠改建並於6月通過環評的國家生技園區，以及國家會展中心（南港展覽館擴建案）等。

而大型土地開發案則有國揚「大南港案」、日勝生「南港機廠聯開案」、台鐵「南港調車場開發案」、台鐵「南港車站OT與BOT案」、南港輪胎「大南港案」，以及南港大地主台肥旗下的土地開發案，都大幅提升南港房市能見度，亦增添房價升值的想像空間，惟部份開發案流於紙上談兵，是否能如期執行仍無定論。

雖然諸多建設不勝枚舉，確實嘉惠房市甚深，但平心而論，南港房價早已率先反應完畢，現在反而呈現『利多不漲』，捷運南港東延段通車就是最好的例子，當然市況趨緩的原因，主要問題肇始於奢侈稅，但不可否認的，資金過度盲目追逐題材，標的物容易出現超漲情況，等大夢驚醒後勢必回頭檢視基本面，與其該有之價值。

話說回來，現今南港三鐵共構確已完工，未來中央若能一一落實其他應允之建設，『第二個信義計畫區』當然有機會美夢成真，加上人口穩定成長，需求有足夠支撐力道，房價還是會有上漲的空間。